Skip to main content

Kredyt hipoteczny, to jeden z najpopularniejszych produktów kredytowych. Zazwyczaj zaciągany jest na wysokie kwoty i na długi okres kredytowania. Panuje też powszechna opinia, że proces związany z ubieganiem się o hipotekę nie należy do najkrótszych, najprostszych i najprzyjemniejszych. To tylko niektóre z przyczyn tego, że wokół kredytu hipotecznego pojawiło się sporo nie do końca prawdziwych tez i wyrosło nie mniej pseudospejcalistów, którzy niestety bardzo ochoczo dzielą się swoją nie do końca sprawdzoną wiedzą.

Pora rozprawić się z najbardziej rażącymi mitami!

Czego dowiem się z tego tekstu?

• Czy mój bank ma dla mnie preferencyjną ofertę?
• Czy brak historii kredytowej przekreśla moje szanse na kredyt?
• Czy ekspert kredytowy działa w moim interesie?

Paweł Kamiński
twórca marki, ekspert kredytowy

Mit #1. Mój bank da mi najlepszy kredyt

Mój ulubiony mit 🙂 Zrozumiałym dla mnie jest, że jest Wam najłatwiej udać się do tzw. Waszego banku, aby zapytać o ofertę kredytu hipotecznego. Niestety niepotrzebnie liczycie na preferencyjne warunki ze względu na fakt posiadania konta i przelewania wynagrodzenia. Co więcej, można powiedzieć, że sytuacja jest totalnie odwrotna – banki kochają nowych klientów, to oni pojawiają się w tabelkach podsumowujących wyniki. O klientach utrzymanych niestety tak głośno się nie mówi. Co gorsza, doradca w tzw. Twoim banku, będzie Cię przekonywał, że faktycznie jego oferta jest najlepsza i nie ma sensu szukać dalej. Uwierzcie mi, że w 9 na 10 przypadków, kredyt najbardziej dopasowany do Waszych potrzeb będzie oferował inny bank, niż ten do którego obecnie kierujecie swoje wynagrodzenie.
Mit #2. Złożę tylko jeden wniosek, żeby nie popsuć sobie scoringu
Bardzo często pojawiająca się myśl moich klientów. Najgorsze jest to, że duży wpływ na takie podejście ma właśnie tzw. Wasz bank, czyli ten do którego przelewacie wynagrodzenie. Doradca takiego banku będzie Was zapewniał, że jego oferta jest najlepsza, a Wasza sytuacja tak klarowana, że wystarczy jeśli złożycie wniosek u niego. Najgorzej! Nigdy nie popełniajcie tego błędu. Dziś czasy procesowe w bankach to średnio licząc ok 1,5 miesiąca do decyzji kredytowej, co sprawia, że raczej nie możecie sobie pozwolić na to, aby po otrzymaniu decyzji negatywnej z tzw. Waszego banku, szukać pomocy gdzie indziej.
W każdej sytuacji, nawet w tych najbardziej klarownych (wysokie zarobki z umowy o prace, duży wkład własny, mieszkanie własnościowe na rynku wtórnym) namawiam na złożenie wniosków do 3 banków. Banki naprawdę potrafią dawać absurdalne odmowy. Złożenie wniosków o kredyt hipoteczny nawet do 5 banków nie będzie miało negatywnego wpływu na ich rozpatrzenie.

Mit #3. Brak historii kredytowej przekreśla szanse na kredyt hipoteczny

Suszarka na raty, wzięta tylko po to, aby dostać kredyt hipoteczny – czy nie brzmi absurdalnie? Wg mnie brzmi i niestety często spotykam się z takim podejściem klientów. W sumie nie bierze się to z nikąd, gdyż jest to mit, który jest ciągle powielany, piszą o tym w serwisach ekonomicznych, powiedzą Wam o tym w Waszym banku, no i zapewne upewnią Was w tym znajomi. Otóż z pełną stanowczością mogę napisać, że w zdecydowanej większości przypadków jest to mit. Dlaczego zatem banki są gotowe pożyczyć Wam 500 000 zł na zakup nieruchomości, a zapewnie nie pożyczą 100 000 zł w postaci pożyczki gotówkowej, w momencie gdy Wasza historia kredytowa jest pusta? Proste – przy kredycie hipotecznym bank ma dodatkowe zabezpieczenie, które stanowi nieruchomość. Są przypadki, gdzie jednak historia kredytowa jest wskazana, z reguły z taką sytuacją zmierzymy się przy kredytach hipotecznych premium, które opiewają na wyższe wartości, których umowna granic wynosi 1 000 000 zł – są to kredyty statystycznie obarczone większym ryzykiem, stąd banki przy takich transakcjach są ostrożniejsze.

Mit #4. Żeby wziąć kredyt hipoteczny muszę mieć 20% wkładu własnego

Domyślam się, że ten mit bierze się stąd, że w Rekomendacji S, czyli dokumencie regulującym proces przyznawania kredytów hipotecznych, jest mowa o tym, że wartość udzielanego kredytu hipotecznego nie powinna stanowić więcej niż 80% wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem tego kredytu. Jednak ten sam dokument mówi, że w przypadku ubezpieczenia, lub zabezpieczenia w innej formie nadwyżki przekraczającej 80% wartości nieruchomości, kredyt może zostać udzielony w wysokości nie przekraczającej 90% wartości przedmiotu zabezpieczenia. Z powyższego wynika, że minimalny wkład własny jakim trzeba dysponować aby otrzymać kredyt hipoteczny wynosi 10%. Pamiętajcie jednak, że kredyty z wkładem własnym poniżej 20% są sporo droższe. Na tę chwilę w Polsce większość banków posiada w swojej ofercie kredyty z 10% wkładem własnym, więc wybór jest naprawdę duży.
Mit #5. Wystarczy drobny błąd i bank zabierze mi nieruchomość

Często pojawiające się przeświadczenie, że bank tylko czyha, aż podwinie się nam noga, aby zabrać nam nieruchomość – nic bardziej mylnego. Zapewniam Was, że bankowi na niczym nie zależy tak bardzo jak na rzetelnych klientach, którzy regularnie i bez opóźnień obsługują swój kredyt hipoteczny. Co więcej, nawet gdyby w okresie spłaty kredytu zadziało się coś złego i utracilibyście zdolność d0 terminowego regulowania zobowiązań z tytułu umowy kredytu hipotecznego, to bank dołoży wszelkich starań abyście taką zdolność odzyskali, a w najgorszym wypadku pozwoli Wam na sprzedaż nieruchomości na własny rachunek i spłatę zobowiązania.

Mit #6. Muszę zapłacić prowizję pośrednikowi

Jeśli zajrzymy do ustawy o kredycie hipotecznym z 2017r. dowiemy się, że pośrednik kredytowy, nie pobiera prowizji od swoich klientów, a jest wynagradzany przez Banki. We wpisie „Ekspert kredytowy – dlaczego warto z nim współpracować?” wyjaśniam jak to się dzieje, że mimo iż banki muszą zapłacić wynagrodzenie pośrednikowi, to kredyt hipoteczny uzyskany z pomocą pośrednika jest często tańszy, niż ten zaciągnięty bezpośrednio w banku. Po drugiej stronie układanki stoi doradca kredytowy – ten zaś nie może być wynagradzany przez banki, a pobiera prowizję od klienta za pomyślne doprowadzenie sprawy do końca. Co ważne – należy pamiętać o tym, że instytucja pobierająca prowizję zarówno od klienta jak i od banku działa nielegalnie, gdyż taka kombinacja jest ustawowo zabroniona.

Mit #7. Pracując na umowę zlecenie/umowę o dzieło nie mam szans na kredyt hipoteczny

Fakt faktem banki najchętniej przyjmują w swoje ramiona kredytobiorców z umową o pracę, najlepiej jeśli jest ona na czas nieokreślony, natomiast nieprawdą jest, że uzyskanie kredytu hipotecznego z umową zlecenie, czy umową o dzieło jest niemożliwe. Co prawda banki nie traktują tego rodzaju dochodu na równi z umową o pracę i przez to są bardziej wymagające – w większości banków minimalny okres uzyskiwania dochodu z tytułu umowy zlecenie, lub umowy o dzieło wynosi 12 miesięcy, choć znajdziemy też bank gdzie okres ten wyniesie 6 miesięcy. Musimy także pamiętać, że nie wsystkie banki przyjmą 100% takiego dochodu.

Mit #8. Przy kredycie hipotecznym najważniejsze są RRSO i niski koszt całkowity
Bardzo często walczę z tym mitem rozbijając moim klientom oferty banków na czynniki pierwsze. Oczywiście nie można uznać, że koszt całkowity i RRSO przy kredycie hipotecznym są totalnie nieistotne, natomiast z pełną stanowczością można przenieść je na dalszy plan. Kwestie na które musicie zwrócić uwagę przy kredycie hipotecznym, będę zależały przede wszystkim od tego jaki macie plan na ten kredyt. Co z tego, że przy kredycie „ A” będziecie mieli niższe RRSO, niż przy kredycie „ B”, skoro będziecie musieli zapłacić sporą prowizję za uruchomienie kredytu, a planujecie go szybko spłacić? Kredyt ”B” ma wyższą marżę, wyższy koszt całkowity przy rozłożeniu na 30 lat, ale nie zawiera prowizji za uruchomienie, oraz rekompensaty za nadpłaty w pierwszych trzech latach. Jeśli zakładacie szybką spłatę kredytu, to zdecydowanie korzystniejszym rozwiązaniem będzie dla Was opcja B. Z taką samą sytuacją spotkamy się w przypadku, gdy po kilku pierwszych latach chcielibyście przenieść swój kredyt do innego banku.

Mit #9. Pośrednika interesuje tylko jego biznes, klient… nie do końca

Jest to niezwykle trudny i złożony temat, zatem tutaj pozwolę sobie  wypowiedzieć się jedynie w imieniu swoim, Kamiński Finanse i uczciwych ekspertów, których znam i wiem, że rzetelnie i uczciwie wykonują swoją pracę.
Rynek pośrednictwa kredytowego skonstruowany jest w ten sposób, że to banki płacą ekspertom za pozyskanie klienta. Wygląda to w ten sposób, że każdy bank proponuje swoją stawkę wynagrodzenia, a stawki te w zależności od banku, potrafią się mocno różnić – np. bank „A” proponuje stawkę „x”, a bank „B” stawkę „130%x”. De facto kredytobiorca korzystający z usług eksperta jest informowany o jego wynagrodzeniu na Formularzu Informacyjnym, który powinien otrzymać z banków w których składa wniosek, natomiast rzeczywistość jest tak, że najprawdopodobniej nie zada sobie trudu, aby ten dokument przeczytać.
Tutaj pojawia się pole do stosowania nieuczciwych praktyk i do przekonywania klienta, że najkorzystniejsza jest dla niego oferta właśnie z tego banku, który najwięcej zapłaci ekspertowi. Uwierzcie mi, że spotkałem się z setkami takich sytuacji.
Odchodząc z banku i zakładając firmę, która będzie pomagała klientom uzyskać kredyt hipoteczny, jako główną dewizę postawiłem sobie, że cyferki związane z moim wynagrodzeniem będą ostatnią rzeczą na którą będę zwracał uwagę i nigdy nie będą czynnikiem decydującym o mojej rekomendacji dotyczącej danej oferty. Nie wyobrażam sobie innego podejścia z bardzo prostego powodu – fundamentem mojej pracy są zadowoleni klienci, którzy otrzymali usługę najwyższej jakości. Zadowoleni klienci, to tacy, którzy dostali rzetelne porównanie ofert i wybrali tę najlepszą. W Kamiński Finanse postrzegamy swoją pracę dalekowzrocznie i wiemy, że takie podejście w dłuższym czasie zaprocentuje tym, że zadowoleni klienci polecą nasze usługi kolejnym zadowolonym klientom 🙂